Acheter un appartement pour le louer est l’une des stratégies d’investissement les plus accessibles et peut-être l’une des plus sûres pour se constituer un patrimoine tout en percevant régulièrement des revenus. En 2025, avec la hausse du coût de la vie et les incertitudes économiques, ce type d’investissement séduit d’ailleurs de plus en plus de particuliers. En revanche, pour que cette opération soit rentable, il faut maîtriser chaque étape, allant de l’achat du bien à la gestion locative jusqu’au choix du régime fiscal.
Définir son projet locatif
La première étape est de savoir pourquoi vous investissez. Entre préparer sa retraite, diversifier ses placements ou générer un revenu complémentaire immédiat, il est important de savoir avec précision les objectifs poursuivis. C’est grâce à cette réflexion que vous pourrez déterminer le type de logement à acheter, la localisation ainsi que la durée pendant laquelle vous comptez le conserver.
Par exemple, un projet axé sur la rentabilité rapide va privilégier les petites surfaces en centre-ville, alors qu’un projet patrimonial ira plutôt vers des biens spacieux ou situés dans des zones à forte demande locative.
Choisir le bon emplacement et le bon bien
L’emplacement est le facteur numéro un de la rentabilité immobilière. En effet, un appartement proche des transports, des universités ou de certains commerces se loue plus facilement et évite les périodes de vacances locatives. En 2025, il est possible d’obtenir un bien à un excellent rapport qualité-prix dans certaines villes telles que Angers, Reims ou Tours.
Il faut également rappeler que le type de logement dépend du public visé. Chaque type de colocataire a ses exigences et ses avantages en matière de stabilité et de gestion. Il faut par exemple privilégier les studios pour les étudiants, les T2 pour les jeunes actifs et les T3 pour les familles.
Calculer précautionneusement la rentabilité de l’investissement
Le rendement locatif brut se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’achat du bien, puis en le multipliant par 100. Cependant, pour une évaluation plus réaliste, vous devez tenir compte des charges, des impôts et des éventuels travaux. Une rentabilité nette de 4 à 6 % est généralement un bon indicateur.
Choisir le régime fiscal adapté à sa situation
Vous n’êtes pas sans savoir que la fiscalité a un impact majeur sur la rentabilité. Les revenus qui sont issus de la location peuvent être déclarés soit au régime réel, soit au micro-foncier. D’une part, le régime réel permet de déduire les charges :
- Les travaux ;
- Les intérêts d’emprunt ;
- L’assurance ;
- Les frais de gestion ;
- Etc.
D’autre part, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 %. S’il s’agit d’une location meublée, le statut de loueur en meublé non professionnel offre des possibilités d’amortissement et d’allégement fiscal.
Programmer la gestion de l’immeuble
Pour les personnes souhaitant éviter les tracas liés aux loyers impayés, aux réparations ou à la recherche de locataires, il est possible de confier la gestion de l’immeuble à une agence immobilière.
En revanche, la gestion directe vous fait économiser les frais d’agence allant de 5 à 8 % des loyers. Le tout dépendra donc du temps que vous souhaitez consacrer à votre investissement et de votre proximité géographique avec le bien acheté.
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Formatrice et rédactrice passionnée, Emilie offre des conseils pratiques pour optimiser la carrière et le business de nos lecteurs.
